微信扫码拨号

微信扫码一键咨询

服务热线:400-619-8890转7223

法拍房,为什么是上海楼市的「照妖镜」

来源:喵房网2021-04-25 14:41:31

今天想和大家聊一个话题——法拍房。


在一二线城市「法拍房」不限购之前,它是最快的非正常渠道买房的办法。


典型的城市,就是上海和杭州。


从2020年下半年开始,沪杭一些热门次新房、学区房的房东出现了心态膨胀的情况,不但挂牌价上天,甚至屡次出现了业主成立“小区房价联盟”的案例。


对于法拍房,也一度出现吹涨高价的情况。


法拍高溢价成交,挂横幅吹爆小区房价;流拍或折价成交,责怪位置偏、楼层差、税费高。


图片
杭州业主挂横幅庆祝「法拍房成交破10万」


但“限法令“的相继出台,无论上海还是杭州的法拍房热度明显出现下滑,成交价也开始跌破「评估底价」。


今天就想从这个小切口和大家聊聊——


纯买方市场的法拍房,为什么是上海楼市的照妖镜?




1




3月中下旬,我同事曾亲身参与过一场法拍。

静安府东区,中间位置楼王,8号楼的次顶层。

小区黄金位置、黄金楼层。

图片


这套房的底细也很透明,无租赁、无占用、无户口、无抵押。


煤气水电都没用过,就欠了20个月的物业费。


图片


税费各付,意味着买方只要补交契税即可,和到手的新房差不多。


值啊,清水楼王精装房,这还不抢着买。


于是同事一拍大腿,交了保证金就上了。


一通操作下来,最高一次加了104万,也愣是没抢过头脑不冷静的买家。


图片


最后的成交价是1799万,核算单价13.06万。


记住这套,静安府间接满足「满五唯一的楼王」,13万。后面有对比。




2




4月11号,静安府西区又成交了一套法拍房。


东边户,绝佳中上楼层,1201;

134平的4房,22人报名,1050人设置提醒,58363次围观。


图片

可惜,楼栋位置前排临中环高架。


图片


加上税费、杂费均由下家承担,唯不唯一不知道,肯定不满五。按照司法拍卖的规则

图片

个人所得税=(成交价-增值税)*3%;
增值税=成交价*5%/1.05;
附加税=增值税的6%。


我大概计算了下,73万的增值税,43万的个人所得,4.38万的附加税。


所以这套间接非满五唯一的房子,也就只能拍到11万的单价。

相比静安府挂牌均价13万,综合折价率0.88,也就是市场挂牌价打了个88折。

大家看清了吧,法拍房完全是买家市场,不受上家限制,只要你有信心处理突发情况,只要你提前调查好了标的,大家都可以参与。

说白了就是——

法拍大舞台,够胆你就来。


从这两个案例身上,我们也找到了一些有意思的发现。


举个例子,我在二手次新市场看到了一套好房子,满五唯一、楼王、黄金楼层,我认为它值13万。

那么位置差、临马路靠高架的,理应打到92-95折,不满五唯一,再打个92-95折。综合下来折价率正好在0.88上下。

如果楼层差,还可以再打个9—95折不等。


这才是正常市场该认可的真实房价梯度,而不是像这样卖家所以为的,我们都值13万。

图片


在阿里法拍、京东法拍、公拍网站抓取几个样本成交价,再去对比二手市场价,会发现类似这样的案例并不是孤本。

这就是法拍房照妖镜的「A面:它能够照亮,二手房价梯度的不合理。




3



我们都知道,上海法拍房在1.21新政之前,是不限购的。

在2020年下半年开始,法拍房市场开始跟着二手房市场狂飙。

这是一个很小很小的切口,我去仔细查了去年下半年和今年的法拍房成交日峰值,单独阿里拍卖一个平台,一天22套。

2020.12.31,成交22套;
1月15日,成交22套;
4月15日,成交17套
3月18日,成交17套
4月22日,成交15套


低谷期和高峰期的中位值,大概就是年1500套上下的量级。


图片

2020年1-4月的法拍挂牌房源受疫情影响,或缩减或撤拍,因此低于2019年。

但我们来看看去年的抢拍热度。

2020年,上海共成交1665套法拍房(住宅),不同板块、房源的参拍人数不一,平均参拍人数8.3,最少8个人抢一套法拍房


先来看看去年上海的法拍整体数据情况。根据上海法拍评估机构「蓝鲸法拍」的数据测算——


法拍房市场的热度,几乎与二手房市场一样的步调。

从去年4月开始,法拍房的成交溢价率(成交价/评估价)开始逐步超越100%,即逐步贴着评估价成交。

整体上,报名人数从3月的套均5人(中位数),到了4月,套均报名人数突破10人(中位数),也就是说超过一半房子的报名人数都超过了10人。


图片


第一波反应过来的,是300万总价以下的法拍房。

去年4月开始,溢价中位数都超过了评估价10%,套报名人数都未少于10人。


图片

数据/图源:蓝鲸法拍


而在上海法拍房市场中,成交房源数结合总价区间来看,总价段越高,折价空间越大,竞争力越小。

300万以下的法拍房住宅,平均溢价率110.2%,套均10人参拍;
300-600万的法拍房住宅,平均溢价率98.8%,套均10人参拍;
500-800万的法拍房住宅,平均溢价率97.3%,套均10人参拍;
800-1000万的法拍房书斋,平均溢价率88.5%,套均7人参拍;
1000-1500万的法拍房住宅,平均溢价率92.6%,套均7人参拍;
1500万以上的法拍房住宅,平均溢价率81.7%,套均5人参拍。


直到9、10月份,1000-2000万总价的法拍房,才开始跟上评估价。算上税费各付的优势,基本都是95折成交,个别优质房源溢价成交。


1.21新政之后,“限法令”出台。1月22日,上海法拍房批量下架。1月25日,上海法拍房限购正式执行!


这是一个新的拐点。

之前不限购的法拍房,加上学区房的热度,整个市场情绪高涨。


但被限购之后的法拍房,加了一层无形枷锁——风险之上,还需额外准备房票





4



再来说法拍照妖镜的「B面」


限购之后法拍房到底如何了?


2月参考意义不大,新政之后有一段时间,市场是被拉平僵持的。


来看看三四月份。


中环成交价在市场挂牌价的85折-9折。

内环成交价在市场挂牌价的9折-95折。


随便举几个最新成交的案例——


4月9号有一套杨思前滩板块的法拍房。
瀚城国际,近地铁6号线华夏西路站,对口三林实验小学和杨思中学。

98平的2房成交价762.5万,看似远远超出评估价。


图片


实则低于市场挂牌价成交。同户型挂牌970万,折价率0.786。

图片

4月8号,内环黄浦豫园板块的东业大厦,法拍成交了一套178.59的大三房。


图片

同样的超出评估价,但远低于市场挂牌。

目前同小区面积更小的3房,已经挂出了1670万的总价。折价率0.768。

这样的例子实在太多了,但折价率并不是单一固定的,往往是根据标的情况(板块、小区、房型等)、户口、租住、税费,以及法院承诺等不同情况,上下浮动。


就拿豫园东业大厦来说,标准的塔楼,里面有户口,大三房上了三个名。

盲猜这套大三房,很可能有三口之家居住,夫妻小孩老人。


图片


竞买公告里没有提到清场,自行处理过户。买受人处理这种事情,是最为麻烦的,很可能扯皮好几年。


这样得不偿失的事,为什么还有人要往里冲?


便宜、红利。


这就是如今法拍房的「B面」。


限购之下,房票的限制,劝退了部分购买力,带来了低洼红利。


但越是低洼,风险也是越高。





5




法拍房,同样可以侧面折射出二手市场的真实现状。

我啃了不少资料,也请教了好几位专家:法拍房到底值不值得买?

法拍房可以买,但最重要的绝对不是看房价,是信息的不对称。


几千万往里冲真的不知道风险吗?


并不是,这些敢进场下重注的大多是有内部消息的“关系户”。各位都懂的。


另一个,现在小几百万的刚需法拍,要么是公告通透敢试,要么是找到了靠谱的辅拍机构。


因为法拍房最怕遇到的情况,就是踩雷。

钱花了,房子拿不到,住不进去也过不了户。


随便在网页上搜索“法拍房”,第一页都是广告,第二页基本都是踩雷血泪史。


在「省它小几百万」的法拍美梦之下,确实蕴藏着无数的坑。


第一个坑是税费。各付还是买家承担弄清楚了吗?


图片


清场和租约也是个大难题,你带三两个好友前去清场,不小心气到或碰到了老年人户主,TA当场躺地上或者心脏病犯了,你怕不怕?

租约怎么解决?法院清场或者租约转让吗?长租人不配合耍赖怎么办?“买卖不破租赁”是公认法则,恶意长期租赁也是个需要防范的问题。


更叹为观止的是多方抵押。

前段时间深圳的新闻,某法拍房先后抵押给了7个人,7个债主如何处理?


即使你在上海有内部关系,也不一定能抓到机会。因为上海的法拍,查封或竞拍司法机关并不一定是上海。


诸暨、厦门、苏州、温州、杭州、宁波……都有可能。


图片


至于以前投资法拍房来做信贷骚操作的,洗洗睡吧。


普通人或者非专业人士,别轻易尝试法拍房。





6




所以,法拍房为什么是上海楼市的照妖镜?


A面:法拍侧面代表了,买方对于标的心理最高价位。同一个小区,都敢挂一个高价,这是挂牌价梯度的不合理


B面:法拍限购之下,折价的确诱人,但低洼有多大,风险就有多高。参考财务管理的风险评估理论。


最后一面,最简单也最复杂——


法拍房,照的是房价背后的人心。



法拍房,为什么是上海楼市的「照妖镜」-上海喵房网

浦发东悦城

在售
  • 中式地产

周汇路158弄

户型: 3室   1室  

41000元/㎡

扫码拨号

400-619-8890转7223

浦发东悦城,上海浦发东悦城,浦发东悦城详情

浦发东悦城

  • 在售
  • 中式地产

参考价格:41000元/㎡

地址: 周汇路158弄

户型: 3居室(2) 1居室(1) 全部户型

售楼处电话:

400-619-8890转7223

扫码拨号

浦发东悦城优惠活动

楼盘折扣
一键报名
团购砍价
一键报名
专车看房
一键报名

浦发东悦城咨询师

钟华

已有54人咨询

400-619-8890转7223
在线咨询
扫码拨号

帮我找房

  • 意向区域:
  • 意向楼盘:
  • 预算总价:
意向区域
  • 周边
  • 宝山
  • 崇明
  • 嘉定
  • 徐汇
  • 浦东
  • 闵行
  • 虹口
  • 普陀
  • 嘉善
意向楼盘
价格
  • 6千以下
  • 6千-1万
  • 1万-1.5万
  • 1.5万-2万
  • 2万-3万
  • 3万以上
手机号码:
验证码:
发送验证码
提交购房意愿
免费咨询:400-619-8890转7223

扫码拨号